Pour garantir un prêt immobilier, la banque peut se servir du privilège de prêteur de deniers. Une expression un peu désuète qui gagne à être bien comprise quand on veut acheter un bien immobilier. Explications.
Pourquoi la banque a-t-elle besoin de garanties pour accorder un prêt immobilier ?
Lors des entretiens accordés au demandeur du prêt immobilier, la banque prend soin d’examiner avec attention sa situation professionnelle et financière. Un prêt courant quelquefois sur deux décennies, voire plus, selon les banques, il faut que l’entité financière ait la garantie de revoir l’argent qu’elle s’apprête à prêter. Un contrat stable, un taux d’endettement faible sont privilégiés pour se voir accorder ce crédit.
Mais personne n’est à l’abri d’un accident, d’une maladie ou même d’un décès. Si le souscripteur du prêt ne peut plus payer ses traites, la banque doit pourtant récupérer la somme prêtée. L’assurance emprunteur est une première garantie, mais il en est souvent demandé d’autres, comme le privilège de prêteur de deniers.
Qu’est-ce que le privilège de prêteur de deniers ?
Si un souscripteur ne peut durablement plus honorer ses mensualités, il arrive quelquefois, en dernier recours que le bien soit mis en vente. Le privilège de prêteur de deniers permet alors à la banque d’être prioritaire par rapport à d’autres créanciers.
Pour que cela soit valide, trois conditions doivent être réunies. L’acte de vente et le contrat de prêt ont fait l’objet d’un acte notarié. L’acte d’emprunt doit spécifier la somme que le souscripteur a reçu et confirmer qu’elle a servi pour acheter un bien immobilier. L’acte de vente mentionne et certifie que le prêt a permis d’acheter le bien. A partir du moment où ces trois conditions sont valides, la banque, même sans avoir l’accord de l’emprunteur, devient de facto bénéficiaire du privilège du prêteur de deniers. Il est bon de noter que cette garantie ne peut être posée que sur des biens déjà achevés.
Pourquoi privilégier le privilège de prêteur de deniers plutôt que l’hypothèque ?
L’IPPD (autre appellation du privilège de prêteur de deniers) est souvent préférée par les souscripteurs d’un crédit immobilier par rapport à l’hypothèque. Le principe est le même, puisque les deux consistent à saisir le bien immobilier en cas de non-paiement des mensualités.
Mais le coût d’inscription est moins onéreux que l’hypothèque. Il faut néanmoins compter le prix d’un acte notarié, les droits d’enregistrement, la contribution de sécurité immobilière. Ensuite, si le bien est neuf et vient d’être achevé, il faut rajouter la TVA. Mais le souscripteur sera exempté de la taxe de publicité foncière.
Même si cela rend le privilège de prêteur de deniers plus intéressant financièrement que l’hypothèque, il ne faut pas mésestimer le coût qu’engendrerait le fait de rembourser votre prêt par anticipation ou si vous revendez votre bien, avant la fin du remboursement. Le fait de faire ce que l’on appelle une mainlevée d’hypothèque coûte alors entre 1 et 2% du capital restant dû. Un calcul à faire, avant de se décider.