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Crédit immobilier : l’apport personnel

L’apport personnel est une somme d’argent mise à disposition de la banque et permettant essentiellement de couvrir les frais de mise en place du financement, à savoir les frais de dossiers (et/ou de courtage), les frais de garantie (caution, hypothèque) et les autres frais inhérents à une demande d’emprunt à l’habitat.

Un apport personnel peut être constitué de plusieurs façons différentes, il peut s’agir d’une épargne libre liée à un livret A, d’une épargne volontaire liée à un plan d’épargne logement. Cette somme peut aussi être le résultat d’une vente, par exemple la revente d’un véhicule, d’un éventuel bien immobilier ou encore l’obtention récente d’un héritage.

Les emprunteurs ont souvent l’impression et le ressenti que les banques accordent de meilleurs taux aux demandeurs avec un apport personnel mais il n’en est rien, c’est avant tout le profil emprunteur et son dossier qui constituent une réelle valeur ajoutée pour l’obtention de bonnes conditions. Avoir des comptes bancaires assainis et un dossier soigné permet d’obtenir de bien meilleures conditions, même sans apport.

L’intérêt des banques pour le crédit immobilier sans apport

Si les banques concentraient autrefois leurs efforts sur les emprunteurs ayant un apport à leur disposition, elles se tournent désormais vers les ménages sans cette somme d’argent. Les récentes vagues de renégociation de crédit immobilier ainsi que de productions d’emprunts à l’habitat ont entrainé un assèchement de la demande, obligeant les banques à se repositionner et à proposer des emprunts aux emprunteurs sans avance de crédit.

Ce retournement profite forcément à ces ménages laissés de côté mais a permis de négocier pour certaines de bonnes conditions de prêts et d’accéder à la propriété. Pour d’autres, leur projet d’investissement dans le locatif a pu voir le jour et leur permettre d’enrichir leur patrimoine lié à la pierre.

L’intérêt des banques et des établissements de crédit est réel pour ce type d’emprunteur, il est donc possible d’obtenir son financement, sans avoir cette somme d’argent de disponible et tout en présentant un dossier solide, qui sera défendu par les banques.

Le crédit immobilier à 110%

On parle bien souvent du crédit immobilier à 110% voire parfois à 120% pour désigner un emprunt sans apport. Ce terme signifie tout simplement que le prêt sera augmenté de 10% pour couvrir les frais, ainsi pour un projet d’achat de maison d’une valeur de 200 000 euros, le banquier proposera à son client d’emprunter la somme de 220 000 euros afin de couvrir les frais de dossier, les frais d’hypothèque (ou caution) et les frais de notaires (barème national + éventuels honoraires).

Le crédit immobilier à 110% permet de financer l’apport inexistant, une solution qui permet de contourner l’absence d’apport personnel.

Cette somme serait habituellement couverte par l’apport financier mis à disposition du foyer mais en l’absence de ce dernier, il est essentiel d’une part d’obtenir le crédit immobilier et d’autre part de pouvoir concrétiser le projet. Si emprunter à 110% s’avère impossible dans le cadre du projet immobilier, il faut revoir à la baisse la valeur de l’habitation et/ou rallonger la durée de remboursement pour parvenir à un équilibre entre faisabilité du projet immobilier et capacité d’endettement du ménage.

Négocier un crédit immobilier sans apport personnel

La négociation dans le cadre d’un crédit immobilier pour un emprunteur sans apport ne s’aborde pas de la même manière que pour un crédit classique, l’apport est élément fondamental dans la réduction des risques pour les banques et les établissements de crédits, ils ont besoin de retrouver un facteur leur permettant d’être rassuré et plusieurs astuces existent pour que les demandeurs puissent négocier de bonnes conditions.

Les comptes bancaires sont donc en première ligne de front, ils assurent une visibilité au minimum à 3 mois sur la gestion financière de l’emprunteur, cela permet de vérifier la présence des revenus, des charges et de constater si d’éventuelles irrégularités sont présentes, ce qui pourrait refroidir bon nombres de prêteurs. Il faut donc soigner ses comptes en banques et proposes des relevés sains, c’est-à-dire sans présence de rejet de prélèvement ou de retard de paiement.

Un CDI ou un contrat durable sont forcément indispensables pour une demande de prêt immobilier en règle générale, encore plus lorsque l’apport n’est pas présent. Un co-emprunteur en CDD peut être pris en compte chez certaines banques mais sous réserve d’acceptation et après une appréciation globale de la situation du couple.

Un contrat de travail durable, des comptes bancaires assainis et des revenus stables sont les trois arguments principaux à faire valoir pour rassurer la banque.

Quelles banques proposent du prêt sans apport ?

La majeure partie des banques classiques proposent du prêt sans apport, à l’image du CIC, du Crédit Agricole, du Crédit Foncier, du Crédit Mutuel, de la Banque Postale, la Caisse d’Épargne ou encore de la BNP Paribas (liste non exhaustive). Simplement, ces banques et leurs différentes agences appliquent des politiques commerciales différentes et ciblent des emprunteurs sans apport différents. Si certaines ciblent des demandeurs sans restriction, certaines se focalisent sur les crédits longues durées, d’autres sur les financements hypothécaire ou encore d’autres sur le prêt à courte durée. Chacune appliquer sa propre politique commerciale et traite les dossiers en fonction de ses propres priorités.

Les courtiers sont également de la partie, ces structures sont en fait des intermédiaires entre les banques et les emprunteurs mais en fonction de leur renommée, de leur volume de dossiers proposés aux banques, les courtiers parviennent à négocier des conditions souvent plus intéressantes qu’en agence, ce qui revient pour un demandeur à obtenir plus facilement un emprunt. De plus, les courtiers ont un atout qui est de pouvoir solliciter plusieurs établissements et donc faire jouer la concurrence.

Les comparateurs en ligne proposent de jouer sur les deux tableaux, c’est-à-dire de faire appel aux banques et aux courtiers en même temps afin de susciter leur intérêt dans la recherche d’un crédit immobilier sans apport. Cette mise en concurrence profite à l’emprunteur qui peut alors comparer et choisir la meilleure offre de financement.

Conseil : les comparateurs sur internet sont une arme de négociation et de comparaison mais ils sont peu nombreux à proposer un service comparatif de qualité et objectif.

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