Le crédit immobilier est un levier incontournable pour tout investissement locatif. Il permet de baisser le montant de l’impôt dû par l’emprunteur investisseur, tout en augmentant son patrimoine. Mais quelles conditions sont requises pour en bénéficier ?
La prise en compte des loyers perçus par la banque
C’est la différence majeure pour obtenir un prêt dans le cadre d’un investissement locatif, car la banque va intégrer dans vos revenus vos futurs loyers. Attention cependant, ils ne seront pas retenus à 100 %, mais entre 50 et 70 % selon le type d’investissement et la politique de l’établissement bancaire. En effet, vos loyers peuvent être amputés des vacances locatives, des charges de copropriété, des taxes foncières, des éventuels frais d’expropriation, des frais de remise en état, etc.
Il est donc important de présenter à la banque un dossier solide en lui montrant que vous savez de quoi vous parlez. Le loyer demandé doit être celui du marché et la rentabilité locative doit être suffisante pour que votre projet soit viable. Pour rassurer la banque et limiter le risque d’impayés de loyer qui pèse sur tout propriétaire investisseur, vous pouvez souscrire une assurance GLI Garantie des Loyers Impayés, exiger une caution solidaire ou encore opter pour la garantie Visale accordée par Action Logement.
Prêt pour investissement locatif, des conditions analogues au prêt immobilier classique
Comme pour tout achat immobilier, la banque va vérifier que votre taux d’endettement n’est pas trop élevé, de façon à pouvoir supporter les échéances de prêt. De plus, vous avez souvent plusieurs crédits en cours, un premier pour votre résidence principale, et un second pour votre investissement locatif. Il est donc nécessaire que votre endettement reste dans la norme et n’excède pas 35 %. Il est calculé simplement, en prenant la proportion de vos revenus au regard de vos charges.
Prenons l’exemple d’un premier investissement locatif avec des loyers encaissés de 500 euros par mois. La banque va retenir un nouveau revenu de 350 euros mensuels (500 × 70 % = 350 €). Elle va l’ajouter à votre salaire en CDI de 2 650 euros. Vos entrées sont donc de 3 000 euros par mois. Au niveau des charges, vous remboursez 600 euros par mois de crédit immobilier pour l’appartement que vous habitez, et n’avez pas d’autres prêts en cours. Vous pouvez emprunter jusqu’à 1 050 euros par mois maximum (3 000 × 35 % = 1 050 €), soit une capacité d’emprunt de 450 euros pour votre investissement locatif (1 050 – 600 = 450 €).
Quel crédit immobilier choisir pour son investissement locatif ?
Prêt avec ou sans apport personnel, crédit amortissable classique à taux fixe ou révisable, crédit in fine adossé à une hypothèque ou à un placement, le choix n’est pas si simple pour les investisseurs. Il est judicieux de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine ou un courtier en crédit immobilier, pour souscrire le crédit le plus intéressant, en fonction de votre situation personnelle et patrimoniale.