Le prêt in fine est très prisé des investisseurs immobiliers. Durant toute la durée du crédit, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts et l’assurance décès invalidité. Ce n’est que lors de la dernière échéance de prêt qu’il rembourse à la banque le capital.
Comment fonctionne le prêt in fine ?
Payer ses intérêts d’emprunt avant d’amortir son bien immobilier, c’est possible avec le prêt in fine. Contrairement au crédit immobilier classique, l’emprunteur, souvent un investisseur immobilier particulier ou professionnel, ne rembourse à la banque que les intérêts. Il rembourse également les primes d’assurance emprunteur, s’il a dû souscrire ce type de contrat en complément de son prêt. L’avantage de l’opération est de pouvoir déduire de ses revenus fonciers des montants élevés chaque mois, et identiques du début à la fin de son investissement. Car, rappelons-le, on ne peut pas déduire des impôts le remboursement du capital.
Pour que la banque accepte ce type de financement, il est nécessaire de lui présenter une garantie solide. En effet, le cautionnement mutuel n’est pas envisageable sur ce type de montage, puisque le risque n’est pas dégressif, mais constant. Un prêt in fine s’obtiendra donc en proposant une hypothèque à la banque, cette possibilité n’est envisageable que pour les emprunteurs déjà propriétaires. L’hypothèque ne porte pas systématiquement sur toute la valeur du nouveau bien, puisque les loyers encaissés peuvent être retenus pour partie.
Le prêt in fine est-il rentable ?
Attention cependant, car opter pour un prêt in fine suppose de bien faire ses calculs en amont. En effet, ce type de crédit immobilier est plus coûteux qu’un prêt classique, pour la simple et bonne raison que vous remboursez chaque mois le même montant d’intérêts. Dans un crédit immobilier classique au contraire, la part des intérêts dus à la banque diminue à chaque échéance. En d’autres termes, vous êtes à 100 % « locataire » de la banque et n’acquérez aucune propriété, même partielle, tant que le crédit immobilier n’est pas arrivé à terme.
Pour comparaison, prenons l’exemple d’un crédit immobilier de 100 000 euros concédé au taux d’intérêt de 2 % sur 20 ans. Il vous coûtera, hors éventuelles assurances, 21 412 euros, avec un prêt amortissable. Ce même crédit aura un coût de 40 000 euros avec un prêt in fine (100 000 × 2 % = 2 000 euros par an). C’est presque le double. Au final, le crédit in fine n’est pas rentable pour tous les profils d’investisseurs. Il est surtout réservé à ceux qui paient beaucoup d’impôts pour réduire leurs revenus fonciers, ou à ceux qui épargnent avec des perspectives de rendement élevés.
Trouver le meilleur prêt pour votre investissement locatif
Prêt in fine ou prêt classique, faites vous accompagner pour dénicher le crédit immobilier le plus avantageux dans votre situation. Un courtier spécialiste du prêt immobilier, un conseiller fiscal ou même votre banquier gestionnaire de patrimoine s’avèrent être des alliés de choix. Ils vous aideront à prendre la meilleure décision, tout en protégeant vos intérêts personnels.