Prêt immobilier : que vérifie la banque ?

L’obtention d’un prêt immobilier nécessite plusieurs vérifications de la part de l’établissement bancaire, une suite d’informations figurant dans le dossier de prêt immobilier.

La situation professionnelle

La banque va commencer par vérifier la situation professionnelle du demandeur, notamment s’il est salarié ou s’il dispose d’un statut de profession libérale ou de travailleur non salarié. En situation de salarié, l’emprunteur devra justifier d’un CDI, avec des revenus réguliers. Pour un professionnel, il faut en général fournir deux bilans d’activité afin de rassurer les banques, surtout sur un prêt immobilier où les exigences sont plus élevées. Enfin, les revenus seront aussi vérifiés par le biais de l’avis d’imposition, notamment lorsqu’il y a plusieurs personnes au foyer.

Les revenus du foyer

Que le dossier soit constitué d’un seul emprunteur ou de plusieurs, la banque va vérifier les revenus, au niveau du montant du salaire et des revenus additionnels, comme par exemple une pension alimentaire perçue ou encore une rente locative. Les revenus seront aussi vérifiés pour le co-emprunteur, si ce dernier dispose d’un contrat de travail en CDI ou équivalent. Les revenus vont permettre d’être confrontés avec les charges, afin de déterminer la capacité à emprunter et le taux d’endettement.

Les charges du foyer

Charges de crédits, d’électricité, de chauffage, d’alimentation, de loisirs… tout est quantifié et évalué pour déterminer un indice clé dans une demande de prêt immobilier qui se trouve être le reste à vivre. C’est tout simplement la somme qui reste sur le compte après déduction de toutes les charges. Si le reste pour vivre est insuffisant, il y a de fortes chances de se confronter à une réponse négative de la part de l’établissement financier. C’est l’indicateur le plus important avec le taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 33% du montant des revenus après financement.

L’apport personnel

Pas forcément obligatoire, l’apport personnel est cependant très apprécié des banques car il démontre une capacité de mettre de l’argent de côté (surtout si cette somme est issue d’une épargne), mais elle permet aussi de prendre en charge les frais de mise en place du financement (frais de dossier, frais d’agence, frais de notaire…). L’apport personnel idéal se situe aux alentours de 30% du montant du bien immobilier à financer. A noter que certains établissements de crédits acceptent de financer sans apport.

Le comportement bancaire

Dans le métier du prêt immobilier, on appelle cela le pointage. Il s’agit de reprendre les trois derniers relevés de compte et de pointer chaque dépense qui a été déclarée. C’est ainsi que l’on peut catégoriser les charges et définir avec précision le reste à vivre. La présence de prélèvements non justifiés peut peser dans la balance, c’est pour cette raison que les conseillers financiers vont généralement demander des justificatifs complémentaires ou des explications sur certaines dépenses. L’intérêt étant de bien comprendre le comportement bancaire du demandeur et de présenter son dossier sous son meilleur angle.

Les garanties

Selon les établissements de crédits, les exigences peuvent varier mais aussi le type de garantie. Les banques vont généralement proposer soit une hypothèque, soit une caution par une société de cautionnement dont les exigences sont souvent supérieures à celles de la banque. La banque peut également avoir des exigences vis-à-vis de l’emprunteur pour faciliter l’obtention du financement ou lui accorder un taux préférentiel. On va alors aborder le sujet de la domiciliation bancaire, c’est-à-dire de domicilier ses comptes au sein du nouvel établissement mais aussi de rapatrier certaines épargnes ou placements financiers, des produits qui peuvent rassurer les prêteurs.

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