Les IRA Indemnités de Remboursement Anticipé sont des pénalités dues à la banque lorsque vous effectuez un remboursement partiel ou total de votre crédit immobilier avant la date prévue au contrat. Voici comment les calculer.
Deux façons de calculer les IRA
Les emprunteurs effectuent des remboursements anticipés de leur crédit immobilier lorsqu’ils ont une entrée d’argent importante. Le plus souvent, le remboursement anticipé est motivé par un héritage, la vente du bien immobilier, la souscription d’un prêt relais ou encore le rachat du crédit immobilier. Si le remboursement anticipé est partiel, votre crédit immobilier devient plus court dans la durée et les mensualités baissent. Si le remboursement anticipé est total, votre crédit immobilier est soldé, vous ne devez plus ni capital, ni intérêts, ni assurance à la banque. Dans tous les cas, les modalités de calcul des IRA sont mentionnées dans votre offre de prêt.
Dans tous les cas, le montant maximal des IRA est plafonné par la loi conformément à l’article R313-25 du Code de la consommation. En effet, ils ne peuvent excéder :
- Un semestre (6 mois) d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt,
- 3 % du capital restant dû au moment du remboursement anticipé.
Le montant retenu est le plus avantageux pour l’emprunteur. Prenons l’exemple d’un crédit immobilier dont le capital restant dû est de 100 000 euros et le taux fixe est de 2 %. Avec le calcul sur 6 mois, le montant des IRA s’élève à 1 000 euros [(100 000 × 6 × 2 %) ÷ 12 = 1 000 €]. Avec le calcul sur 3 %, le montant des IRA s’élève à 3 000 euros (100 000 × 3 % = 3 000 €). Ce seront donc seulement 1 000 euros qui seront dus à la banque prêteuse par l’emprunteur.
Peut-on bénéficier d’une exonération d’IRA ?
Les IRA ne sont pas systématiques. La plupart du temps, ils ne sont pas dus lors de la souscription d’un crédit immobilier à taux variable. En revanche, pour un prêt immobilier à taux fixe, la banque ajoute une clause standard dans l’offre de prêt, afin de ne pas perdre trop d’argent en cas de remboursement anticipé. Cependant, les IRA peuvent être négociées avec la banque avant la signature, soit avec une baisse de leur montant, soit avec une suppression pure et simple.
Par ailleurs, il existe 3 cas de figure exonérant l’emprunteur du paiement des IRA. Ils sont justifiés quand la vente du logement fait suite à l’un des événements suivants, qu’il touche l’emprunteur ou la personne avec laquelle il vit en couple :
- Le changement de lieu de travail,
- La cessation forcée d’activité professionnelle (licenciement),
- Le décès.
Comment négocier les IRA ?
Si vous pensez revendre votre bien immobilier avant la fin de votre crédit immobilier, vous avez tout intérêt à négocier les IRA. Dans cette optique, le plus simple est de faire appel à un courtier immobilier pour obtenir votre aux conditions souhaitées.